Риэлторский бизнес hər şey üçün доступен, lakin həyata keçirilir və heç nə edə bilməz. Правило Парето – 20/80 – в не действует всегда и безжалостно, выживет сильнейший.
Poetomu vladelets biznesa, planruyuschiy visokie oboroty, a sootvetstvenno – dohodı və qəbul, hər şeyi planlaşdırmaq lazımdır, lakin başlamazdan əvvəl, lakin və sonra agentlikdən sonra. İqtisadiyyatın maliyyələşdirilməsi və inkişaf etdirilməsi – böyük agentlikdən istifadə edərək. Tem ne menee – lubogo «neudachnika» ola bilər «staxanovca» ilə tanış ola bilər, zərif sözlər desyatkami, bütün bunlara baxmayaraq, heç bir təhlükə yoxdur! Təqdimat iki dəfə dayanır:
1. celevom rynke sistemnom prodvijnie (при помощи Интернета, различных Media и личных связей);
2. Müştəri üçün xidmət haqqı, что приводит к эффекту «сарафанного radio» и притоку новых клиентов, от ранее обслуженных.
А что же мешает, bəs bütün bunlara baxmayaraq? Nə vaxtsa, hər hansı bir məlumat və monitorinq konkurentov (svoem biznese hər şeyə baxmayaraq) nəzarət etmək üçün biznesə nəzarət edə bilərsiniz! Rezultat placheven – maliyyə vəsaiti yoxdur, heç nə yoxdur, nəticə yoxdur, iman в успех теряется, начинаются конфликты внутри коллектива.
Kak və hərtərəfli stroitsya rieltorsky biznes, kak razvivaetsya, i kak popasty in zavetnıe 20%, izbejav uchasti 80% rieltorov obrechennyx na prozyabanie və likvidasiya agentstva, – poprobuem разобраться вместе сжимовые движения журнали «Вместе сжимовой эксперт» Türkiyə” və “новости мира”.
RR v nedvijimosti – irəliləyişlə hərəkət edir
Реклама риэлтерской услуги, это искусство создания оптимального инструментария. Optimalnost v razreze «zatratы-effetivenosty» aktualna hər şey, lakin böhran – osobenno! Müştərilərin hansı alətləri ilə məlumatlandırılmasını istəyirsiniz?
Cavab iskatь Вам, он зависит от много. Но стоит знать следующее по отделным каналам:
– Печатные издания (qəzetləri). Reklam etmək lazımdır və obyektləri nedvijimosti, kotorыe Vы prodaete və samo agentstvo na svoem lokalnom rynke. Heç bir məlumat yoxdur. Əgər çox müştəriyə müraciət etsəniz, heç bir müştəri yoxdur. Отличайтесь от других. Məsələn, razmestite statyu və ya telefon Вашей бесплатной консультации;
– İnternet-СМИ. Bez sozdaniya və prodvijeniya ego on seti – heç bir şey yoxdur. İnternetdə daha çox istifadə edin (!) k bu İnternetdə pulsuz dostlar haqqında məlumat verin, forumda yazınsosial Networking. Bütün bunlar "vrode by" pulsuz, amma "sъедает" vaxtında, bir znachit olur Vam zarabotat dengi. Как определить разумный предел? Tolko empiricheski! Nə, seгодня, уже подавляющее большинство klientov Rusiyada, приходят в агентства «через Internet.
– Местный рынок недвижимости повторяет сценарий İspaniya – путь перепроизводства строящейся недвижимости, строительного «бума», новострои цен на завершающегося обвалом. Ya nabludal, kak vesy landshaft poberejья Эгейского моря резко менялся за последние пять let. On veсь заполнен новыми стройкам, a kolichestvo otdyhayuschix, хотя и растет, uje nedostatochno daje togo, toby zapolnit vakantnıe mesta in uje postroennoy for otdyha nedvijimosti. Kachestv stroitelstva etix novыx obyektov nevysoko, при том что их количество – огромно. Artıq 3 ildir ki, 95% -ə yaxın tikinti şirkətidir. 2011-ci ildə 13 733 tikinti şirkəti tikilib. Для сравнения, в Almaniya в строительном секторе работает около 5000 организаций. Tot кто покупал свою недвижимость более 10 лет назад, сегодня могут продать ее лишь значительно сбросив цену, нет продажной ценны новостроев, da i to, eli smogut nayti pokupatelya na nee! 5 il ərzində çox investisiyalı bir infrastruktura sahib olun (doğru, udobstva, servis), lakin heç bir problem yoxdur və ya heç bir şey yoxdur. Nəticə etibarı ilə 3% -dən çox fayda əldə edə bilərsiniz – heç bir şey yoxdur (və bu, yoxsa yox, və marketinqdə çox faydalıdır), – “Birjevoy lider” jurnalının idarəedici layihəsiDaşınmaz əmlak ticarəti в Испанияи и Турции (www.kvartira.es) Elena Гольцова (Elena Goltsova).
И к ее словам стоит прислушаться, ведь вливания крупных investiticiy в недвижимость любой страны (чтоHinduşkaO İspaniya və ya Bolqarıstan) запускают одинаковые механизмы, связанных с ней рынков. В первую очередь eto kasaetsya stroitelnыh podрядчиков və inkişaf etdiricilər, zatem – agentstv na rynke nedvijimosti. Спрос на их услуги порождает огромное количество предложений и от новичков и от профессионалов.
Nə sleduyuschem etape okazыvaetsya, çto predlojeniy namnoqo daha çox, chem prosa na nih. И на первое место выходят посредники – риэлторы, которые и зарабатывают на продаже. A developery i stroiteli vinujdenы dovольствоваться нулевым доходом və ya убытками. При этом роль посредника оказывается более выигрышной, чем status владелца. Nə riskuya i nichego ne vkladыvaya Siz hər hansı bir komissiyanı ala bilərsiniz. Ohota in the inostrannyx investorov stanovitsya uvlecheniem vsey nacii, kimi bu İspaniyada.
Nastupaet moment, cogda желающих купить построенное в избытке жилье становится недостаточно и ценны на него начинают падать. Rynok stanovitsya krayne interesen, for tex, kto pokupaet jilet ne üçün biznesa (pereprodaji və ya arendy), a sobstvennogo otdyha. Насколько близко Турция подошла к этой ситуации? Попробуем разобратся.
Dinamik razvitiya rynka turetskoy nedvijimosti
2012-ci ildə Türkiyə ilə bağlı liderlər üçün hər hansı bir rəqəm var!
1. İlin 12,23%-i ilə yeni yaşayış sahəsi:
2. Цены на вторичном рынке в зависимости от региона тоже росли на 1-3% ежемесячно;
3. Stavki за arendu жилья в технология 2012-ci il ərzində 0,5-3%;
4. Средняя доходность от сдачи в аренду составляет 6,2%;
5. Avqust 2012-ci ilin avqustunda 125 449 nəfərə yaxındır. Суммарно им принадлежит 90 mln. кв. м жилья;
6. Buna görə də, məlumat yoxdur investisiya il ərzində 2 milyard dollara başa gəlib. (То-есть в среднем каждый investor приобрел 720 кв. м недвижимости за 230 $/кв. м);
7. Самыми популярными регионами у иностранцев (и rusiya!) являются Antalya и Алания. No Ruslar,Ukraynalılar, Belarusiyalılar, amerikalılar, выбирают там в основном бюджетное жилье «от застройщика».
Крупнейшие города Турции, занимают первые строчки в рейтингах самых investisionno-privlekatelnıx mest v mire (chitayte status "Недвижимость в Турции: что и по чем купили звездыşou biznes"). При этом средняя стоимость недвижимости в Турции все еще намного не, чем в Avropa. С 2004-cü il – Стамбуле, средняя цена за элитные квартиры (apartamentlər, penthausы, taunhausы) выросла более чем вдвое: s $2 мың. 4,5 мың dollara qədər. за кв. м, что дало повод аналитикам назвать город «новым Лондоном ərəbского мира». Отличие в том, что пока Birləşmiş Krallıq i vsya Avropa борется с затянувшимся долговым кризисом и переходит к экономии бюджетных средств, отпугивая sərmayədarov, Turcii stremitelno их вбирает və развивается.
Pozitivnıe tendencii na rynke turetskoy nedvijimosti dostignutы blagodarya finansovym usloviyam – u stranı nebolshoy büdcə defisit, a bankovskaya sistem vishla from economicheskogo spada and nahoditsya in horhem sostoyanii. Məntiqi təklif, storony investorlar üçün storony maraqlı gəlir – ildə 5-10% ilə. Наибольшим спросом по-прежнему будет пользоваться недвижимость, расположенная в курортных регионах.
türk hökumət всячески способствует иностранным investoram в недвижимость və $10 milyardlıq inostransiya ilə pul qazanacaq. Bunun üçün Turetskoe qanunvericilikdə qanunvericiliyə uyğun olaraq, 194 ölkədən vətəndaşa müraciət edin! Krome togo, правительство постановило снести и отстроить заново приблизительно 7.5 milyon zdaniy üzrə vsey strane, s uporom na западное побережье Мраморного моря, где землетрясение 1999-cu ildə stalo prichinoy gibeli pochti20.
Особенно большие надежды возлагаются на жителей Персидского залива, ərəb dövlətlər, Rusiya, MDBи центральной Азии.
Predstaviteli assosiasiya rieltorskih şirkəti Turcii və Associacíi partnerov investision investision in nedvijimost əməliyyatları həyata keçirir, bu da 4 milyard dollara qədər investisiya yatırır. уже 2013-cü ildə. Bu turetskie üçün агентства недвижимости (v sostave kompaniy-zastroschikov) nachali otkryvaty ofisi prodaj in zarubejnıhnıh stranah, prejde all in Katare, Saudi Aravia, İran, Rusiya,Ukrayna və digərləri.
Antaliyada, kotoraya privlekaet naibolshee chislo turistov və miqrantov, ilie podorjalo daha çox. Kvadrat metr üçün 1.7% əraziyə sahibdir. За Анталие следует Ankara 1.58% ilə bərabər. Далее в списке по убывающей расположились Бурса, Коджаэли, Измир, İstanbul və Adana. Grajdane Qazaxıstan, Azərbaycan və ərəb dövlətləri (Misir, Suriya, İran, İraq, Израиля) osobenno interesuyutsya roskoshnymi villami, penthausami in Istanbule с vidom na Bosfor. Krupnıe transnasionalnыe corpori interesuyut pribrejnıe obyekty nedvijimosti, kimi kommersiya layihələri və korporativ mənzillər.
Ris 1. və 2 Predstavlenы illystracii togo, naskolko populyarna nedvijimostь Turcii in russkoyazychnom segmente Interneta.
Şəkil 1. Populyarnost zaprosov v poiskovike google по недвижимости в 2-х страна среди российской аудитории: Турции (синяя линия) относительно Bolqarıstan (красная) за период с начала 2012г.
Şəkil 2. Populyarnost zaprosov on poiskovike Google üçün nedvijimosti 2-h stranah rus auditorii: Turcii (sinya liniya) относительно Испании (красная) üçün 2012-ci il tarixində.
А в табл. 3 приведены поисковые запросы – лидеры по Турции (za mesyats) ki, imenno interesuet nashih sootechestvennikov. Четко просматриваются 2 motiv:
1-й – təmizləmək nedvijimosti;
2-й – «nedoroqo» üçün təmizlik – pulsuz ekonom-klassa, pulsuz olaraq təmirsiz.
Geoqraficheski interesuyut mesta, kuda osobenno chasto ездят российские туристы: Мерсин, Alanya, Antalya.
Какие комиссионные берут турецкие брокеры?
Недвижимость в курортной zona побережья Эгейского и Средиземного морей сейчас строят многоие турецкие компании, a prodayut – hər şeydən əvvəl, hər şeydən əvvəl. Первыми продавцами недвижимости оказываются туроператоры, которые привносят своим müştəriam мысль о ее покупке so skidkoy, cherez турагентство. İtak, рассмотрим основные группы продавцов продаж турецкого жилья иностранцам ( конкретно – россиянам) və попробуем оценить особенности работы с ними:
1. SNG-də turoperatorları və turetskie biznesmenları. Böyük preimuщество – возможность первичного доступа «к телу» potensial mühafizəsi Rusiya ərazisində (və ya stranı SNG). Основная задача – посеять в мозгу клиента мысль о выгодной покупки недвижимости, сформировать мечту о ней. Далее клиента (за комиссионные от 1-15%) «из рук в руки» şəxsi mestnıx турецких агентств недвижимости və ya застройщиков жилья;
2. Турецкие агентства недвижимости (включая в составе компаний-застройщиков).Müştərilərə qarşı heç bir problem yoxdur və ya müştəriyə müraciət etməkdən imtina edin. Takie companyi naibolee peşəkar iş ilə məşğul olan inostrannım müştəri və xidmətlər göstərir;
3. Турецкие компании-застройщики. Работают на себя, а не на клиента. Pri etom imeyut rielterskie otdely kotorыe chasto pytayutsya prodavat və «chuzhuyu» nedvijimost. Takie companyi naibolee dovolno professionalno rabotaut with inostrannym müştəriom və vozmojnыmi posrednikami;
4. Иностранные транснациональные или российские агентство. Oni bilər otkryvaty svoi filialı in Turcii, при этом рекламируя себя və набирая клиентуру в своей родной стране. Mümkündür – turetskimi agentstvami və ya zastroskiami və ya komissiya komissiyası ilə əlaqə saxlaya bilərsiniz. Vedy üçün turetskix şirkətinin digər ölkələrdə sosial filiallarının yaradılması – russkoyazıçnom bölməsində İnternetdə ən yaxşı xidmətlər təklif edir. Как правило, турецкие застройщики oxotno podpisыvayut agentskie soqlasheniya s desyatkami rossiyskix companyy and daje physlics (!), no predostavlyaya eksklyuziva nikomu;
5. İnternet-şirkətləri və portalları по продаже недвижимости. Tələblər və məlumatlar haqqında məlumat əldə edin, poçt qutusuna daxil olun – Rambler, Yandex və ya Google SEO və SEO-optimizasiya üçün ilk baxışdan istifadə edin. Они первыми перехватывают клиентов, на, как правило, на этом все и заканчивается;
6. Партнерские Мультилистинговые Сети. O Internet-portalov MLS ilə tanış ola bilərsiniz, ancaq müştərilərlə işləmək üçün rieltorskaya şirkət kimi işləyirlər. Bыvaet, çto odin i tot ya obyekt v kajdoy firmai-partnere seti otlichaetsya po цене, ведь запросы по размеру своих комиссионных u bütün sahələrdə. Müştəridən asılı olmayaraq, hər hansı bir tərəfdaş üçün odinakova kotoroy komissiyası var: heç nə qəbul etmirəm. Предлагают такие Сети все тот же конкретный регион, скажем Белек, однако поток клиентов собирается со всего мира. Imenno za schet takoqo mexanizma multilistingovыe seti schitayutsya bütün perspektivlərin idarə edilməsini inkişaf etdirmək biznesa və nedvijimosti;
7. Частные предприниматели в сфере недвижимости. Syuda bilər otnesti agentov pokupatelya, занимающихся поиском элитной недвижимости üçün рубежом. Это люди, специально приезжающие в Türkiyəдля поисков, либо же проживающие (работающие) там в качестве резидентов;
8. Далее, местные консультанты. Böyük rekomenduyut üçün texniki müştəri, u кого нет времени рыться в more information. Oni vыpolnyayut vsyu podgotovitelnuyu rabotu və otbor optimalnıx predlojeniy, v sootvetstviis chetko sformirovannymi müştəriom pojelaniyami (po письменному brifu).
Preimushestva PR: что влияет на рейтиг агенства недвижимости
"Noviçkov" sredstva, bazar nedvijimosti vsegda привлекат мошенников və "риэлторов-любителей". Poslednie i formiruyut negativnыe ubejdeniya ubejdeniya ubejdeniya ubejdernыe, o, rınke agentstva və tikinti şirkətlərinin bütün işlərini həyata keçirir. Kütləvi informasiya vasitələri ilə məşğul olun və reklam və marketinqlə məşğul olun. Bu, "tonkix" alətləridir, PR və ya ümumiləşdirmə ilə əlaqəlidir. Как правило они включают:
1. SMI ilə xüsusi əlaqə;
2. İnternetdə çoxlu sayda məlumat əldə etmək;
3. Korporativ PR və nedvijimosti;
4. Pres üçün möhürlənmə;
5. Клиентов üçün мероприятия.
Populyarnost turetskix agentstv nedvijimosti sredi rusiya v rossiyskom internete – pryamoe sledstvie böyük PR – aktivdir. Reyting turetskix agentstv nedvijimosti ola bilər ki, dorogo i dolgo – putem oprosa, a mojet prosto i deshevo – podschetom kolichestva zaprosov in rossiyskoy poiskovoy systeme Yandeks və ya kolichestva upominaniy in agregate SMI Яндекс.Новости.
Приведем красноречивую Таблицу 1 с количеством упоминаний названий компаний.
təqdim etdi qiymət показывает фактический проигрыш некоторых крупных турецких АН по сравнению ilə aktiv-prodvigaemymi internet-portalami недвижимости, призванных служить прикрытием на некоторых сомнительных şirkət. Mejdu tem sfere rielterskix xidmətlərin göstərilməsi mümkündür və tələb olunur.
Dannıe pokazыvayut, sreddi turetskix agentstv nedvijimosti, kotorыe predlajayut satın almaq üçün obyektlərin liderləri üçün məşhur zaprosov Yandeks şirkəti VIEW HOMES s 1410 zaprosami.
1354 şirkətindən Zerk şirkətinə müraciət edin.
На третьем – компания CO ESTATE 317 zaprosami.
Odnako, hər şeydən əvvəl, hər şeydən əvvəl, hər şeydən əvvəl, hər şeydən əvvəl, hər şeydən əvvəl, hər şeydən əvvəl, bir şirkət - CO ESTATE. Sizə lazım olan hər şeyi edə bilərsiniz, PR şirkətləri və PR şirkətləri ilə bağlı işlər görürlər. В аутсайдеров и слабо известных агентств попали: New Home In Turkey, Asya Real Estate, МУЛЬТИВИЛЛА, ASN Investment & Construction, GURSES GROUP- Yekta Homes. Есть такие компании, кого в России не искали вообще: Akins Construction and Consulting, ABAY-KODAL Real Estate, KFG Investment & Construction, Turkey Property Centre, ALAYDIN CONSTRUCTION, GOLD SUN PROPERTIES, Turkish Riviera Homes və s.
Professional podderjka və qramotnıe rekomendasiyaları üçün xüsusi xidmətlər göstərin. наиболее популярных риэлторских компаний России (İspaniya).
Некоторые известные АН проигрывают по числу упоминаний aktivno prodvigayuschix sebya portalam po nedvijimosti. Такие порталы часто служат хорошей маскировкой люблю сомнительных компани, создающих себе «дутую репутацию» və ее помощью ловящих новичков. Informationnom prostrastve, vıpavshie from vnimaniya rielterskix şirkət, sürətli zəmin yaradır, rieltorskix xidmətlərini idarə edir, a prosto pytaetsya «prodat» svoih posetiteley pod vidom of the «klientov» komissiyası.
PR kak i luboe delo trebuet professionalisma i specializacii, lakin bəzi məqamları prosty və ponyatnı kajdomu: əvvəl tem kimi PR-kampaniya, nəobhodimo çıxarmaq podqotovitelnuyu işləmək:
– Главное – своих сообщений üçün точно определить целевую аудитория;
– Nəticə etibarı ilə effektiv alətləri istifadə etmək;
– Provesti marketingovyy analiz эtoy auditorii;
– Press-relizlər, statuslar və kommentariyalar üçün məlumat əldə etmək üçün SMI və spisok məlumatları əldə edin.
Zaranee prodelannaya postledovatelnost podobnыh destviy 100% zəmanətlə PR-kampaniya obyektləri nədvijimosti və ya rynke iqamətgahı ilə nəticələnir.
Мнение экспертов о перспективности рынка
Как видим, благодаря разумным действиям правительства Турции и складывающейся ситуации рецессии в страна ЕС və СНГ рынок недвижимости этой страны продолжать привлекать «убегающие капитал». Bu prodoljatsya nə olacaq? 2-2,5 milyard dollardan 4 milyard dollara qədər olan investisiyalar 2013-cü ildə nə qədər başa çatdı? Nəticə etibarı ilə 194-cü il ərzində AN və XNUMX-cü il ərzində zərurət yarana bilərmi, bu ölkədə vətəndaşlar varmı? Sual olunur.
Odno yasno tochno – in the etim rynkom stoit очень тщательно следить, как минимум – üçün покупки жилья dля sebya, kimi maksimum – üçün zərurət üçün eqo pereprodaj və sdachi v arendu. Vedy pomimo inostrantsev est's and sobstvennoe naselation, kitoroe tez rastet və bogateet, və eyni zamanda selskoy mestnosti də qoroda köçürmə. Mən bu əhali üçün, po osenkam analitikov, uje seychas nə xvataet 600 000 obyektov ekonom-klassa. Что касается иностранцев, по количеству сделок с недвижимостью lidiruyut ingiliscə, a nashi sootecestvenniki pokupayut chasche bütün bütün büdcəni əldə etmək olar. mənzillər с одной или двумя спальнями, стоимостью €50-60 тыс., на побережье Анталии и Аланьи. Krome togo, sreddi nih vostrebovanı rassrochki və kreditləri, kotorыe predostavlyayut bütün tikinti işləri ilə bağlı binalar. Ставки вbanklar Turcii nevysoki və 7-8% qoruyur.
Tələb edin villalar в Турции среди россиян намного ниже, чем на апартаменты. Главная причина – относительно yüksək qiymət. В регионах Анталия, Аланья, Kemer стоимость особняков €250-350 мың (sm. başqa statyu: Недвижимость Турции: есть ли предпосылки для роста рынка).Şəhər evi можно купить вдвое дешевле. Более дорогое жилье побережья Эгейского моря (курортыMarmaris, Fethie, Bodrum, Кушудасы) востребовано меньше, в виде квартира €70-100 мың. Bu 80% prosa qəbul edilir birinci bazar – apartamentlər və yaşayış kompleksləri ilə hovuz və müxtəlif infrastruktur layihələri üçün genişləndirilməsi. И хотя основной мотив покупки недвижимости – отдых, многие сдают ее в arendu. Kvartiru üçün €200/ nedelyu ödəyin. Управляющие компании предлагают владельцу жилья доходность в 5% от стоимости жилья в год.
http://www.profi-forex.org/investicii/novosti-nedvizhimosti/nedvizhimost-turcii/entry1008150215.html
