ซื้อบ้านในตุรกี: สิ่งที่คุณต้องรู้!

หากคุณต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกี คุณต้องทราบข้อมูลพื้นฐานดังต่อไปนี้ คู่มือนี้จัดทำขึ้นเพื่อช่วยเหลือชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกี อย่างไรก็ตาม เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้คุณรับความช่วยเหลือจากที่ปรึกษามืออาชีพก่อนดำเนินการใดๆ

เราแนะนำ: รอยัล พร็อพเพอร์ตี้ ตุรกี

1.      พื้นฐานทางกฎหมาย:

ตามมาตรา 35 ของกฎหมายทะเบียนที่ดินฉบับที่ 2644 แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎหมายฉบับที่ 6302 ซึ่งมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 18 พฤษภาคม พ.ศ. 2012 เงื่อนไขการแลกเปลี่ยนตอบแทนสำหรับชาวต่างชาติที่ประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกีจะถูกยกเลิก

ข้อมูลเกี่ยวกับประเทศที่พลเมืองสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกีได้จากสถานทูต/สถานกงสุลตุรกีในต่างประเทศและ General Directorate for Land Registry และ Cadastre

บุคคลที่มีสัญชาติต่างประเทศสามารถซื้อทรัพย์สินประเภทใดก็ได้ (บ้าน สถานที่ประกอบการ ที่ดิน ทุ่งนา) ภายใต้ข้อจำกัดทางกฎหมาย

 ผู้ที่มีสัญชาติต่างด้าวที่ซื้อทรัพย์สินที่ไม่มีการก่อสร้าง (ที่ดิน, ทุ่งนา) จะต้องยื่นโครงการที่จะก่อสร้างบนทรัพย์สินต่อกระทรวงที่เกี่ยวข้องภายใน 2 ปี

หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นทางกฎหมายเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากตุรกี เราขอแนะนำ: รอยัล พร็อพเพอร์ตี้ ตุรกี

2.      รูปแบบของสัญญา:

ตามกฎหมายและข้อบังคับของตุรกีที่บังคับใช้ การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะทำได้ก็ต่อเมื่อมีโฉนดและทะเบียนอย่างเป็นทางการซึ่งลงนามที่ Land Registry Directorates

สามารถลงนามใน "ข้อตกลงผูกพันการขาย" ต่อหน้าทนายความได้ อย่างไรก็ตาม ความเป็นเจ้าของตามกฎหมายในทรัพย์สินไม่ผ่าน "ข้อตกลงข้อผูกมัดในการขาย" หรือข้อตกลงการขายประเภทอื่น ๆ ที่จะต้องลงนามต่อหน้าทนายความ

หากคุณต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์จากตุรกี เราขอแนะนำ: รอยัล พร็อพเพอร์ตี้ ตุรกี

3.      ข้อจำกัดทางกฎหมายสำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์:

ก) บุคคลที่มีสัญชาติต่างประเทศสามารถซื้อทรัพย์สินรวมสูงสุด 30 เฮกตาร์ในตุรกี และสามารถรับสิทธิ์ได้จำกัด

b) ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองหรือเช่าทรัพย์สินภายในเขตต้องห้ามทางทหารและเขตรักษาความปลอดภัย

ค) บุคคลที่มีสัญชาติต่างประเทศสามารถรับทรัพย์สินหรือจำกัดสิทธิในเขต/เมืองได้ไม่เกิน 10% ของพื้นที่ทั้งหมดของเขต/เมืองดังกล่าว

ง) ข้อจำกัดทางกฎหมายไม่ใช้บังคับในการจำนองบุคคลจริงและบริษัทการค้าที่มีบุคลิกภาพตามกฎหมายที่จัดตั้งขึ้นในต่างประเทศ

จ) ทรัพย์สินอยู่ภายใต้ข้อกำหนดการเลิกจ้างในกรณีต่อไปนี้: (i) หากทรัพย์สินได้มาโดยฝ่าฝืนกฎหมาย; ii) หากกระทรวงและฝ่ายบริหารที่เกี่ยวข้องระบุว่ามีการใช้ทรัพย์สินโดยละเมิดวัตถุประสงค์ในการซื้อ iii) หากคนต่างด้าวไม่สมัครกับกระทรวงที่เกี่ยวข้องภายในเวลาที่กำหนดในกรณีที่ทรัพย์สินได้มาโดยมีข้อผูกพันโครงการ iv) หากโครงการไม่เกิดขึ้นจริงภายในเวลาที่กำหนด

4.      การสมัครและขั้นตอน:

ผู้ซื้อควรมาจากประเทศที่พลเมืองสามารถซื้อทรัพย์สินหรือถูกจำกัดสิทธิ์ในตุรกีและตรงตามเงื่อนไขที่จำเป็น

การประยุกต์ใช้:

เจ้าของทรัพย์สินหรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจควรยื่นคำร้องเบื้องต้นต่อสำนักงานทะเบียนที่ดิน (สมัครเบื้องต้นก่อนเที่ยงโดยรับหมายเลขลำดับ)

หากการสมัครเบื้องต้นไม่สมบูรณ์ ไฟล์จะถูกเก็บไว้รอ

เอกสารที่จำเป็น:

ก) โฉนดที่ดินหรือข้อมูลเกี่ยวกับหมู่บ้าน/เขต บล็อก แปลงอาคาร การแยกออก

b) เอกสารประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง (พร้อมกับคำแปล)

c) “เอกสารคำชี้แจงมูลค่าทรัพย์สิน” ที่จะได้รับจากเทศบาลที่เกี่ยวข้อง

ง) กรมธรรม์ประกันแผ่นดินไหวภาคบังคับสำหรับอาคาร (บ้าน สำนักงาน ฯลฯ)

จ) รูปถ่ายผู้ขาย 1 รูป, ผู้ซื้อ 2 รูป (รูปถ่ายต้องถ่ายไม่เกิน 6 เดือนล่าสุด ขนาด 6×4)

f) (หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่สามารถพูดภาษาตุรกีได้) ผู้แปลที่ผ่านการรับรองและพยาน 2 คน

g) (หากหนังสือมอบอำนาจจัดทำในต่างประเทศ) หนังสือมอบอำนาจต้นฉบับหรือรับรองสำเนาพร้อมคำแปลที่ได้รับอนุมัติ

ข้อมูลหนังสือมอบอำนาจที่ออกในต่างประเทศ:

– หนังสือมอบอำนาจออกโดยสถานทูตหรือสถานกงสุลตุรกี

– หากหนังสือมอบอำนาจที่ออกโดยโนตารีของต่างประเทศได้รับการรับรองตามอนุสัญญากรุงเฮก ลงวันที่ 5 ตุลาคม 1961 และหากมีข้อความ “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” เป็นภาษาฝรั่งเศส ก็ไม่จำเป็นต้อง สำหรับการรับรองเพิ่มเติมของหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวโดยสถานกงสุลตุรกีที่เกี่ยวข้อง

– ถ้าหนังสือมอบอำนาจออกโดยโนตารีของต่างประเทศซึ่งไม่ได้เป็นภาคีอนุสัญญากรุงเฮก ลงวันที่ 5 ตุลาคม พ.ศ. 1961 ลายเซ็นของโนตารีดังกล่าวจะต้องได้รับการรับรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องของต่างประเทศแล้วจึงลงลายมือชื่อ และตราประทับของหน่วยงานต่างประเทศดังกล่าวจะต้องได้รับการรับรองจากสถานกงสุลตุรกีในประเทศนั้น ๆ

 ด้านการเงินของขั้นตอน:

ก) ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อจะต้องชำระค่าธรรมเนียมโฉนด ซึ่งคำนวณตามราคาขายซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า “มูลค่าคำชี้แจงทรัพย์สิน” ที่จะออกโดยเทศบาลที่เกี่ยวข้อง (ตามกฎหมายค่าธรรมเนียมหมายเลข: 492 เปอร์เซ็นต์ค่าธรรมเนียมโฉนดที่ดินสำหรับปี 2013 คือ % 2)

b) จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเงินทุนหมุนเวียนซึ่งกำหนดในท้องถิ่น (สูงสุด 70×2.5 TL สำหรับปี 2013)

c) ในขั้นตอนที่สำนักงานทะเบียนที่ดินสอบถามกับหน่วยงานทหารที่เกี่ยวข้องว่าทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ภายในเขตทหารหรือเขตพิเศษหรือไม่ โดยจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเงินทุนหมุนเวียนสำหรับแผนที่ที่จัดทำโดยสำนักงานที่ดิน (323 TL สำหรับปี 2013)

สำหรับรายละเอียดอื่นๆ เกี่ยวกับประเด็นการสมัครเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์จากตุรกี เราขอแนะนำ: รอยัล พร็อพเพอร์ตี้ ตุรกี

5.      ประเด็นอื่นๆ ที่ชาวต่างชาติต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกีควรสังเกต:

– ชาวต่างชาติต้องสอบถามกับสำนักงานทะเบียนที่ดินว่ามีข้อจำกัดเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือไม่ เช่น การจำนอง การจับกุม หรืออุปสรรคใด ๆ ที่ขัดขวางการขายทรัพย์สิน

– หากคำร้องขอซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติถูกปฏิเสธ สามารถยื่นอุทธรณ์ต่อสำนักงานภูมิภาคที่เกี่ยวข้องของสำนักทะเบียนที่ดินได้

– ขอแนะนำว่าชาวต่างชาติไม่ควรทำงานร่วมกับบุคคล/บริษัทที่/ซึ่งไม่เชี่ยวชาญหรือเชื่อถือได้

– การมีใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ไม่ใช่เงื่อนไขสำหรับชาวต่างชาติที่ประสงค์จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกี ในทำนองเดียวกัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้ชาวต่างชาติได้รับใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ในประเทศตุรกี

– หากมีความขัดแย้งระหว่างทั้งสองฝ่ายในการขายทรัพย์สินจะต้องนำคดีไปสู่ศาลตุรกีโดยส่งถึงหน่วยงานตุลาการ

6.       การเข้าซื้อกิจการโดยบริษัทต่างประเทศ:

– การได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยบริษัทที่จดทะเบียนในตุรกีอยู่ภายใต้มาตรา 35 ของกฎหมายทะเบียนที่ดินหมายเลข 2644

ก) บรรษัทการค้าต่างประเทศที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องของประเทศต้นทางสามารถรับทรัพย์สินและจำกัดสิทธิการชดเชยภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายพิเศษ กฎหมายพิเศษเหล่านี้ได้แก่:

– กฎหมายปิโตรเลียม ฉบับที่ 6326

– กฎหมายส่งเสริมการท่องเที่ยว ฉบับที่ 2634

– กฎหมายว่าด้วยเขตอุตสาหกรรม ฉบับที่ 4737

ข) ไม่มีการใช้ข้อจำกัดเพื่อประโยชน์ของบริษัทการค้าดังกล่าวในการจัดตั้งจำนอง

ค) องค์กรต่างประเทศอื่น ๆ (เช่น มูลนิธิ สมาคม...) ไม่สามารถซื้อทรัพย์สินและได้รับสิทธิอันจำกัด

7.      การได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยบริษัทที่มีทุนต่างประเทศ:

บริษัทที่มีเงินทุนต่างประเทศ

– หากผู้ลงทุนต่างประเทศถือหุ้นเป็นรายบุคคลหรือรวมกันตั้งแต่ 50% ขึ้นไปของบริษัทดังกล่าว

– หากผู้ลงทุนต่างประเทศไม่ได้ถือหุ้นใดๆ ในบริษัทดังกล่าว แต่มีสิทธิมอบหมายหรือถอดถอนผู้จัดการของบริษัทดังกล่าวได้โดยมีเงื่อนไขว่าบริษัทดังกล่าวมีบุคลิกภาพทางกฎหมายในประเทศตุรกี

สามารถซื้อทรัพย์สินในตุรกีได้ตามมาตรา 36 ของกฎหมายการทะเบียนที่ดินฉบับที่ 2644 และ “พระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับการได้มาซึ่งทรัพย์สินและข้อจำกัดในสิทธิการรับเงินโดยบริษัทและบริษัทต่างๆ ภายในบริบทของมาตรา 36 ของกฎหมายการทะเบียนที่ดินฉบับที่ 2644” ลงวันที่ 16.08.2012.

คณะกรรมการสำนักทะเบียนที่ดินได้เผยแพร่หนังสือเวียนเลขที่ 2012/13 (1735) เกี่ยวกับ "การได้มาซึ่งทรัพย์สินและการจำกัดสิทธิในการไถ่ถอนโดยบริษัทที่มีทุนต่างประเทศ"

สำหรับชาวต่างชาติทุกคนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากตุรกี เราขอแนะนำ: รอยัล พร็อพเพอร์ตี้ ตุรกี

ที่มา: www.mfa.gov.tr