Ako namjeravate kupiti nekretninu u Turskoj, morate znati sljedeće osnovne informacije. Ovaj vodič je pripremljen za pomoć strancima koji žele kupiti nekretninu u Turskoj. Ipak, toplo vam preporučamo da potražite stručnu savjetodavnu pomoć prije nego poduzmete bilo kakve korake.
Preporučujemo: Kraljevsko vlasništvo Turska
1. Pravna osnova:
U skladu s člankom 35. Zakona o zemljišnim knjigama br. 2644, izmijenjenog Zakonom br. 6302, koji je stupio na snagu 18. svibnja 2012., ukida se uvjet reciprociteta za strance koji žele kupiti nekretninu u Turskoj.
Informacije o zemljama čiji državljani mogu kupiti nekretninu i nekretnine u Turskoj mogu se dobiti od turskih ambasada/konzulata u inozemstvu i Glavne uprave za zemljišne knjige i katastar.
Osobe sa stranim državljanstvom mogu kupiti bilo koju vrstu nekretnine (kuću, poslovni prostor, zemljište, njivu) unutar zakonskih ograničenja.
Osobe stranog državljanstva koje kupuju nekretninu bez građevine (zemljište, njiva) dužne su nadležnom ministarstvu u roku od 2 godine dostaviti projekt koji će na nekretnini graditi.
Za više o pravnim pitanjima u vezi kupnje nekretnina i nekretnina iz Turske, preporučujemo: Kraljevsko vlasništvo Turska.
2. Format ugovora:
Prema važećim turskim zakonima i propisima, prijenos vlasništva nad nekretninom moguć je samo sa službenim aktom i upisnikom koji je potpisan u upravama zemljišnih knjiga.
Moguće je potpisati „ugovor o kupoprodajnoj obvezi“ kod javnog bilježnika. Međutim, pravno vlasništvo nad nekretninom ne prelazi s "ugovorom o kupoprodajnoj obvezi" ili drugom vrstom ugovora o prodaji koji se potpisuju pred javnim bilježnikom.
Ako želite dobiti više informacija o kupnji nekretnina i nekretnina iz Turske, preporučujemo: Kraljevsko vlasništvo Turska.
3. Pravna ograničenja za strance pri kupnji nekretnine:
a) Osobe sa stranim državljanstvom mogu kupiti ukupno najviše 30 hektara imovine u Turskoj i mogu steći ograničena stvarna prava.
b) Stranci ne mogu stjecati ili iznajmljivati imovinu unutar vojno zabranjenih zona i sigurnosnih zona.
c) Osobe sa stranim državljanstvom mogu steći vlasništvo ili ograničena stvarna prava u okrugu/gradu do 10% ukupne površine navedenog okruga/grada.
d) Zakonska ograničenja ne vrijede za postavljanje hipoteke za fizičke osobe i trgovačka društva s pravnom osobnošću koja su osnovana u inozemstvu.
e) Imovina podliježe odredbama o likvidaciji u sljedećim slučajevima: (i) ako je imovina stečena kršenjem zakona; ii) ako relevantna ministarstva i uprave utvrde da se nekretnine koriste u suprotnosti s namjenom kupnje; iii) ako stranac ne podnese zahtjev nadležnom ministarstvu u roku u slučaju da se imovina stječe projektnom obvezom; iv) ako se projekti ne materijaliziraju u roku.
4. Primjena i postupak:
Kupac treba biti iz zemlje čiji državljani mogu stjecati vlasništvo ili ograničena stvarna prava u Turskoj i ispunjavati potrebne uvjete.
Primjena:
Vlasnik nekretnine ili njegov opunomoćenik treba podnijeti prethodnu prijavu zemljišnoknjižnoj upravi. (Preliminarne prijave se vrše prije podneva uzimanjem rednog broja)
Ako je preliminarna prijava nepotpuna, spis će se ostaviti na čekanju.
Potrebni dokumenti:
a) Vlasnički list nekretnine ili podaci o selu/opštini, bloku, građevinskoj čestici, odredu.
b) Identifikacijski dokument ili putovnica (zajedno s prijevodom).
c) “Dokument o iskazanoj vrijednosti imovine” koji se dostavlja od relevantne općine.
d) Polica obveznog osiguranja od potresa za objekte (kuće, urede i sl.)
e) 1 fotografija prodavatelja, 2 fotografije kupca (fotografije trebaju biti snimljene u zadnjih 6 mjeseci, veličina 6×4)
f) (Ako jedna od strana ne govori turski) ovlašteni prevoditelj i 2 svjedoka.
g) (Ako se punomoć izrađuje u inozemstvu) Izvornik ili ovjereni prijepis punomoći i njen ovjereni prijevod.
Podaci o punomoći izdanoj u inozemstvu:
– Punomoći izdaju turska veleposlanstva ili konzulati.
– Ako je punomoć koju je izdao notar strane države ovjerena prema Haškoj konvenciji od 5. listopada 1961. i ako ima „Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” na francuskom jeziku, nema potrebe za dodatnu ovjeru navedene punomoći od strane nadležnog turskog konzulata.
– Ako punomoć izdaje javni bilježnik strane države koja nije stranka Haške konvencije od 5. listopada 1961., potpis navedenog javnog bilježnika mora biti ovjeren od nadležnog tijela strane države, a zatim potpis i pečat navedenog stranog tijela moraju biti ovjereni od strane turskog konzulata u toj zemlji.
Financijski aspekt postupka:
a) I prodavatelj i kupac moraju platiti naknadu za vlasnički list, izračunatu prema prodajnoj cijeni koja ne može biti niža od "Izjave o vrijednosti nekretnine" koju izdaje nadležna općina. (Prema Zakonu o naknadama br. 492, postotak naknade za vlasnički list za 2013. iznosi 2 %.)
b) Mora se platiti naknada za optjecajni kapital koja se utvrđuje lokalno. (Maksimalno 70×2.5 TL za 2013.)
c) U fazi kada Direkcija za zemljišne knjige raspituje se kod nadležnih vojnih vlasti da li se nekretnina nalazi unutar vojne ili specijalne zone, mora se platiti naknada za optjecajni kapital za kartu koju je izradila Direkcija za katastar. (323 TL za 2013.)
Za ostale pojedinosti u vezi s prijavama za kupnju imovine i nekretnina iz Turske, preporučujemo: Kraljevsko vlasništvo Turska.
5. Druge točke koje moraju obratiti pozornost stranci koji žele kupiti nekretninu u Turskoj:
– Stranac se mora raspitati kod Direkcije za zemljišne knjige postoji li kakvo ograničenje na nekretnini, kao što je hipoteka, zapljena ili bilo kakva prepreka koja sprječava prodaju nekretnine.
– Ako je zahtjev stranca za kupnju nekretnine odbijen, na akt se može izjaviti žalba nadležnom Područnom uredu Ravnateljstva zemljišnih knjiga.
– Savjetuje se da stranci ne rade s osobama/tvrtkama koje nisu stručne ili pouzdane.
– Posjedovanje boravišne dozvole nije uvjet za stranca koji želi kupiti nekretninu u Turskoj. Isto tako, kupnja nekretnine ne daje strancu dozvolu boravka u Turskoj.
– Ako postoji neslaganje između strana oko prodaje imovine, slučaj se mora iznijeti pred turske sudove upućivanjem na pravosudna tijela.
6. Akvizicije stranih tvrtki:
– Stjecanje vlasništva od strane tvrtki registriranih u Turskoj regulirano je člankom 35. Zakona o zemljišnim knjigama br. 2644.
a) Inozemna trgovačka društva koja su osnovana prema mjerodavnim zakonima zemalja podrijetla mogu stjecati imovinu i ograničena stvarna prava u skladu s odredbama posebnih zakona. Ti posebni zakoni su:
– Zakon o nafti br. 6326
– Zakon o poticanju turizma br. 2634
– Zakon o industrijskim zonama br. 4737
b) Ne provodi se ograničenje u korist navedenih trgovačkih društava u zasnivanju hipoteke.
c) Druge strane korporacije (npr. zaklade, udruge,...) ne mogu kupovati imovinu i stjecati ograničena stvarna prava.
7. Stjecanje vlasništva od strane društava sa stranim kapitalom:
Društva sa stranim kapitalom,
– ako strani ulagatelji pojedinačno ili skupno posjeduju 50 % ili više dionica navedenog društva,
– Ako strani ulagači ne posjeduju nikakav udio u navedenom društvu, ali imaju pravo imenovati ili smijeniti upravitelje navedenih društava pod uvjetom da navedeno društvo ima pravnu osobnost u Turskoj,
mogli kupiti nekretninu u Turskoj u skladu s člankom 36. Zakona o zemljišnim knjigama br. 2644 i “Uredbom o stjecanju vlasništva i ograničenih stvarnih prava od strane društava i korporacija u kontekstu članka 36. Zakona o zemljišnim knjigama br. 2644”, od 16.08.2012.
Glavna uprava zemljišnih knjiga objavila je okružnicu br. 2012/13 (1735) o „stjecanju vlasništva i ograničenih stvarnih prava od strane društava sa stranim kapitalom“.
Za sve strance koji kupuju nekretnine i nekretnine iz Turske, preporučujemo: Kraljevsko vlasništvo Turska.
Izvor: www.mfa.gov.tr
